전세사기 피해자를 위한 부동산 법원 경매(입찰) 과정 알아보기

부동산 전세사기와 깡통사기 피해자들이 지옥 같은 일상을 보내고 있는 요즘 채권확보를 위한 일환으로 부동산 경매와 공매가 진행되기도 하지만 실효성은 답보 상태입니다. 그럼에도 최소한의 희망이 있는 상황에서 경매와 공매를 통해 피해금을 변제받을 수 있는 방법이 있는지 알아보겠습니다. 

법원경매(입찰) 과정이란

부동산에 대한 채권 권리자 혹은 전세금, 보증금의 권리를 가지고 있는 사람이 해당 물건에 대한 권리를 신고하고 권리를 행사하려면 경매절차에 대해 상세히 알아야 합니다. 권리가 있는 채권자가 권리를 행사하지 않으면 절차 개시가 이루어지지 않습니다. 

• 현재 전세사기 피해 주택에 대한 경매는 피해 거주자들에게 우선매수권을 부여하도록 법안 검토를 하고 있으며 피해 주택 경매 중단 절차에 착수하고 있습니다. 

 

법원경매(입찰) 절차

경매신청

소재지 관할지에 경매 신청을 하면 법원에서는 해당 부동산 소유자의 여부, 압류 여부, 채권자의 경매 비용 지출 여부를 심사하여 경매 개시 결정을 합니다. 

 

경매개시 & 결정등기

경매 개시 결정이 이루어지면 부동산의 채권자와 채무자에게 우편으로 송달을 통한 경매개시에 대한 사실을 알려주고 등기부등본에 촉탁을 통해 '경매개시결정'이라는 등기사항을 올립니다. 

• 우편을 통한 송달이든 등기부등본에 의한 등기사항이든 빠르게 인지된 사항을 기점으로 압류의 효력이 발생합니다. 
• 압류의 효력이 발생하면 처분금지의 효력이 발생합니다. 

배당요구의 종기결정 및 공고

해당 부동산의 소유주에게 돈을 받아야 하는 사람들에게 날짜를 지정해 주고받아야 할 금액을 계산해서 신청하도록 하는 것이 '배당요구의 종기일'이라고 하고 이에 대한 신청을 '배당요구'라고 합니다.

※임차인이나 채권자는 배당요구를 신청해야지만 돈을 받을 수 있는 권리가 생깁니다. 

 

경매물건에 대한 법원의 매각준비

법원 집행관이 부동산의 거주원, 부동산의 형태, 부동산의 구조, 부동산의 전·월세 상황 등 현황 조사를 합니다.

부동산의 형태가 주택, 임야, 농지, 공장인지에 따른 감정평가를 채권자의 손해가 발생하지 않도록 전문 감정 평가사를 통해 시행합니다. 

적당한 감정평가 금액이 나오면 실제 경매시 그 금액을 기본으로 책정해서 경매를 시작합니다. 

법원에서는 '매각물건명세서'를 작성해서 경매 진행 1주일 전부터 경매 진행이 이루어지는 법원 부서에 비치를 합니다. 

• 매각물건명세서: 매각되는 부동산의 소재지, 부동산의 권리 관계, 낙찰 시 부동산의 인수사항 표기

매각방법지정과 공고 그리고 통지

법원에서는 경매물건에 대한 정보를 경매 희망자들에게 알리는 과정을 대신해 줍니다. 

• 기일입찰: 하루만 정해서 하는 입찰
• 기간입찰: 일정 기간을 정하고 우편, 혹은 현장 방문 입찰
• 매각기일: 정확한 매각 기일과 매각이 이루어지는 법원 통지
• 매각결정기일: 일주일 후 매각결정기일의 결정일 통보

 

법원 경매물건에 대한 공고

일간 신문을 통해 이루어지기도 하지만 '대법원 경매정보 홈페이지'를 통해 일반인들도 경매물건에 대한 상세한 정보를 열람할 수 있습니다. 때문에 자신의 원하는 경매물건에 대한 정보를 쉽게 알아볼 수 있고 입찰을 하실 수 있습니다. 

 

★대법원 경매정보 홈페이지 바로가기

 

부동산 매각공고 예시

▶검색조건 법원: 서울지방법원 ㅣ 사건번호: 2023■■

 

부동산 매각공고 기일내역 예시

물건번호	감정평가액	기일	기일종류	기일장소	최저매각가격	기일결과
1 ≫물건상세조회	600,000,000원	2020.02.12(12:00)	매각기일	경매법정 (별관211호)	600,000,000원
		2020.02.19(14:00)	매각결정기일	배당법정 (제4별관 3층 7호)

※게시된 금액에 대해 경매 응시자가 없으면 한달 후 경매 가격이 떨어지고 최저매각가격이 떨어집니다. 

※일주일 후 매각결정기일 또한 표기가 됩니다. 

 

경매 부동산 상세 표기 내용

• 물건종류: 아파트, 빌라, 농지, 공장부지 등
• 입찰방법: 기일입찰, 기간입찰이 여부
• 감정평가액/최저매각가격 표기
• 물건의 소재지 기재
• 담당법원 기재
• 매각기일 명시
• 경매개시일 명시
• 청구금액 명시

일반인들도 경매에 관심이 있으신 분들은 언제든 대법원 경매정보 홈페이지에 접속해서 다양한 정보를 얻을 수 있습니다.